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　　“買賣雙方僅需對(duì)交易房屋的價(jià)格達(dá)成一致意見(jiàn)并在公證處簽署法律文件，其他工作全部由公證處管理完成，直至出具房產(chǎn)證。”這是廣東省廣州市海珠公證處推出的“二手樓交易公正一站式服務(wù)”中的承諾。

　　有專家稱，“海珠公證處的做法是一種有益的嘗試，對(duì)彌補(bǔ)我國(guó)目前中介行業(yè)和公證行業(yè)立法的缺陷具有非常積極的意義，對(duì)規(guī)避二手房交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)和遏制黑中介的不法行為可以發(fā)揮積極的作用。”

　　不過(guò)，此項(xiàng)從2010年7月開(kāi)始實(shí)施的服務(wù)項(xiàng)目，隨著知名度的提升，也引來(lái)了社會(huì)各界的廣泛討論。

　　二手房交易的火爆讓市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯

　　“近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，二手房的交易也越來(lái)越活躍。但是，二手房交易市場(chǎng)也出現(xiàn)了許多問(wèn)題，買賣雙方也面臨越來(lái)越多的風(fēng)險(xiǎn)，特別是頻頻發(fā)生的涉及二手房交易的詐騙案件。我們推出這個(gè)‘一站式服務(wù)’，就是為了降低二手房交易中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)買賣雙方的財(cái)產(chǎn)安全。”海珠公證處主任陳小萍對(duì)記者說(shuō)。

　　有從業(yè)于二手房中介行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，隨著市場(chǎng)的過(guò)熱，二手房交易過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)和陷阱也越來(lái)越多，五花八門，讓人防不勝防，這種現(xiàn)象在全國(guó)業(yè)內(nèi)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　“現(xiàn)象一：因?yàn)闃莾r(jià)的上升或者下降，買賣雙方由此產(chǎn)生的‘反價(jià)’（意為對(duì)當(dāng)初約定的交易價(jià)格反悔）或‘撻訂’（廣州口語(yǔ)，指在房?jī)r(jià)的波動(dòng)下，寧可退還或放棄購(gòu)房定金從而獲利）現(xiàn)象也非常多。”業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)。

　　受金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)一度大跌，王女士想將一套三居的房子轉(zhuǎn)讓出去。看中此房的陳女士遂通過(guò)中介與王女士簽訂了房屋買賣合同，并交了5萬(wàn)元的訂金，并在合同中約定一個(gè)月后辦理房屋付款和過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)。然而，王女士一直以在外地為由遲遲不協(xié)助陳女士辦理過(guò)戶手續(xù)。一年后，房?jī)r(jià)上漲，相比一年前翻了幾倍，王女士以丈夫不同意其賣出為由毀約，并主動(dòng)提出雙倍返還定金，雙方為此對(duì)簿公堂。

　　記者注意到，房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬是以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的登記為準(zhǔn)，也就是說(shuō)一個(gè)人所居住的房屋極有可能并不是他本人，卻無(wú)法從表面現(xiàn)象判斷房屋的真正主人是誰(shuí)，這對(duì)買方甄別房產(chǎn)信息提出了巨大挑戰(zhàn)，全國(guó)各地假冒房屋產(chǎn)權(quán)人出售房屋，使當(dāng)事人利益受損的案件頻發(fā)。作為一般購(gòu)房者很難像專業(yè)人士那樣，一眼識(shí)別出房屋所有權(quán)證的真?zhèn)?，另外，房產(chǎn)的查封、凍結(jié)、抵押等信息也可能不在房屋所有權(quán)證有所體現(xiàn)，這更加大了房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，也讓“一房?jī)少u”的爭(zhēng)議屢見(jiàn)不鮮。

　　“在業(yè)內(nèi)，二手房中介吃差價(jià)的現(xiàn)象是比較普遍的。”業(yè)內(nèi)人士向記者舉例說(shuō)，比如，某位業(yè)主向中介開(kāi)出了100萬(wàn)元的售房?jī)r(jià)。但是，中介公司了解到，有人愿出110萬(wàn)甚至更高的價(jià)格購(gòu)買此房，中介公司則會(huì)讓自己的人出面收購(gòu)此房后再轉(zhuǎn)售給價(jià)高者。由于目前市場(chǎng)的實(shí)際操作中，很大一部分業(yè)主都會(huì)委托中介公司代辦房屋過(guò)戶手續(xù)，因此，中介公司拿著原房主的全權(quán)委托書(shū)，很順利地就將房屋過(guò)戶到最終購(gòu)買者名下，而且還不露一絲痕跡。該業(yè)內(nèi)人士指出，“這其中，受損害的是業(yè)主的利益。”

　　記者了解到，房產(chǎn)交易需要在地稅局、財(cái)政局、房管局等幾個(gè)部門之間辦理相應(yīng)手續(xù)，還不能真正做到“一站式”辦理，很多時(shí)候交易雙方為了節(jié)約時(shí)間、減少麻煩便借助于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)性，通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理，一些信譽(yù)良好、運(yùn)作規(guī)范的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的確為交易雙方帶來(lái)便利，但是運(yùn)作不規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)也著實(shí)讓交易雙方吃盡苦頭。吃差價(jià)、亂收“加急費(fèi)”等，讓交易雙方交了不少“冤枉錢”，甚至有些中介機(jī)構(gòu)只收錢，不辦事，買賣雙方也無(wú)可奈何，只能是自認(rèn)倒霉。而近幾年在國(guó)內(nèi)許多城市出現(xiàn)的中介機(jī)構(gòu)攜款潛逃等惡性事件，更是讓雙方放心不下。

　　另有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，“除了吃差價(jià)，亂收費(fèi)以外，還有不法的中介公司利用業(yè)主的信任，在拿到全權(quán)委托書(shū)后，將業(yè)主的房產(chǎn)一房多賣，在拿到購(gòu)房款后溜之大吉。而事后，法律責(zé)任卻要委托賣房的業(yè)主承擔(dān)。”

　　在廣州，“信用通”詐騙案幾乎家喻戶曉：廣州市信用通房地產(chǎn)投資咨詢有限公司(下稱信用通公司)法人代表鄧某伙同公司員工，合伙詐騙到委托他們出賣房屋的業(yè)主。該公司業(yè)務(wù)員通過(guò)其它渠道獲取信息，主動(dòng)致電聯(lián)系業(yè)主們，引誘他們與其安排的所謂買方成交（所有的買方都是信用通公司的員工親戚或者受其指使者）。在所謂的買方支付三成首期樓款后，謊稱剩下七成賣房款需通過(guò)銀行按揭支付。之后，他們用假的按揭合同欺騙業(yè)主同意辦理過(guò)戶手續(xù)，從業(yè)主手中騙到房產(chǎn)證后馬上過(guò)戶到假買家名下，隨即又以該房產(chǎn)作抵押，從他們找到的放貸者那里借款，并簽定借款合同、抵押合同、公證書(shū)等，還去房管所辦理了抵押登記。借到的錢又會(huì)被信用通公司用于支付下一個(gè)業(yè)主的首期款或者短期放貸，賺取高額利差，于是又拿到一份房產(chǎn)證，又去抵押借款。

　　據(jù)悉，信用通公司共詐騙40位業(yè)主，騙取資金過(guò)3千萬(wàn)元。

　　推行一站式是為了發(fā)揮公證機(jī)構(gòu)預(yù)防糾紛、交易風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)特作用

　　海珠公證處按揭登記科科長(zhǎng)胡偉泉對(duì)記者說(shuō)：“對(duì)于一站式服務(wù)的開(kāi)展，是我們經(jīng)過(guò)了很長(zhǎng)一段時(shí)間的思考和調(diào)研后作出的一種新嘗試。”

　　胡偉泉告訴記者，首先，公證事業(yè)需要長(zhǎng)足發(fā)展的前提是滿足社會(huì)的需求，更具體來(lái)說(shuō)公證要能夠充分滿足當(dāng)事人的法律服務(wù)需求，只有這樣才能夠得到當(dāng)事人的尊重，讓更多的人自愿選擇公證，運(yùn)用公證。這些年，雖然公證業(yè)務(wù)的發(fā)展呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象，但也必須清醒地看到我國(guó)公證事業(yè)與德國(guó)、法國(guó)公證業(yè)的差距所在：公證所具有的事前監(jiān)督、預(yù)防糾紛、風(fēng)險(xiǎn)防范、中立、公平正義的特點(diǎn)始終沒(méi)有充分在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)領(lǐng)域中發(fā)揮出來(lái)；其次，一直以來(lái)，公證業(yè)都寄希望于房屋繼承公證或涉房類公證列入法定公證的愿望始終沒(méi)有得到實(shí)現(xiàn)，相反，公證的社會(huì)評(píng)價(jià)、認(rèn)可度在某些學(xué)者的質(zhì)疑聲中有所下降；另外，近幾年來(lái)，廣州二手房交易市場(chǎng)活躍，身為廣州老城區(qū)之一的海珠區(qū)二手房交易量占全市二手房交易量的極大比例。但因“誠(chéng)信危機(jī)”和市場(chǎng)交易的不穩(wěn)定因素導(dǎo)致繁榮背后暗藏潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如中天置業(yè)老板卷款潛逃、創(chuàng)輝租售突然關(guān)門、信用通公司的抵押詐騙等等就是證明。

　　“我們推行這個(gè)一站式服務(wù)，就是為了在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮公證機(jī)構(gòu)預(yù)防糾紛、交易風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)特作用。”陳小萍對(duì)記者說(shuō)。

　　記者了解到，海珠公證處針對(duì)二手房交易公證一站式服務(wù)主要以延伸公證法律服務(wù)為中心，具體有房地產(chǎn)買賣合同公證的延伸服務(wù)：簽署買賣合同后，買方在公證處提存購(gòu)房款，賣方提存房地產(chǎn)證、鑰匙；交易完成后，新業(yè)主領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證，賣方在公證處領(lǐng)取購(gòu)房款；如賣方房屋有抵押登記的，委托公證處向登記部門辦理涂銷抵押權(quán)登記；如買方需向銀行貸款，辦理抵押權(quán)登記的，簽訂《借款抵押合同》后由公證處完成抵押權(quán)登記。

　　同時(shí)，還有繼承權(quán)公證的延伸服務(wù)，包括代辦測(cè)繪、評(píng)估、代繳稅費(fèi)，代領(lǐng)房地產(chǎn)證；贈(zèng)與合同公證的延伸服務(wù)，服務(wù)的內(nèi)容有代辦查冊(cè)、調(diào)檔、代繳稅費(fèi)，代辦免稅手續(xù)，房改房的代繳購(gòu)買公攤面積、住房補(bǔ)差、土地出讓金等費(fèi)用，代領(lǐng)房地產(chǎn)證；另外還有一項(xiàng)是夫妻財(cái)產(chǎn)約定、析產(chǎn)公證的延伸服務(wù)，主要提供代繳稅費(fèi)、代領(lǐng)房地產(chǎn)證的服務(wù)。

　　據(jù)胡偉泉介紹，海珠公證處實(shí)行的一站式服務(wù)，買賣雙方只要在該公證處進(jìn)行房屋買賣的公證，只需交納公證費(fèi)，其他的延伸服務(wù)都是免費(fèi)的。雙方無(wú)需前往銀行開(kāi)立第三方存管賬戶，無(wú)需到銀行辦理劃賬付款、贖契手續(xù)和簽署按揭文件等一系列手續(xù)，亦無(wú)需前往房地產(chǎn)交易部門辦理遞件過(guò)戶完稅手續(xù)。因?yàn)檫@些均可在公證處一站式完成。

　　“我們就是希望通過(guò)專業(yè)審查現(xiàn)實(shí)交易中買賣雙方難以審查的身份證、房產(chǎn)證、委托書(shū)的真實(shí)性和合法性，從而有效預(yù)防詐騙。”胡偉泉說(shuō)，“而且，我們的一站式服務(wù)不存在先付款還是先過(guò)戶的問(wèn)題，買方樓款、賣方房產(chǎn)證均可提存于公證處，由公證處按雙方約定的時(shí)點(diǎn)處理房產(chǎn)過(guò)戶與樓款支付，讓交易雙方可以安全收付樓款。不僅如此，公證處獨(dú)立處理房產(chǎn)過(guò)戶，未經(jīng)對(duì)方同意任何一方均無(wú)法終止合同，即使房?jī)r(jià)發(fā)生變動(dòng)合同仍需繼續(xù)履行，有效預(yù)防了二手房買賣中出現(xiàn)的‘反價(jià)’和‘撻訂’。”

　　專家：對(duì)國(guó)家層面針對(duì)中介和公證行業(yè)的立法有積極的借鑒作用

　　海珠公證處的這一做法在業(yè)界引起廣泛的關(guān)注，并就此引發(fā)了社會(huì)的熱議。有一種聲音認(rèn)為他們推出這一服務(wù)項(xiàng)目是“撈過(guò)了界”。也有專家認(rèn)為，此舉是一個(gè)有益的探索。而記者采訪中注意到，有到海珠公證處嘗試過(guò)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的市民對(duì)此給予了充分的肯定。

　　“我們正在開(kāi)展的公證一站式服務(wù)符合現(xiàn)行法律規(guī)定，而且，這種公證延伸法律服務(wù)符合國(guó)際慣例，為群眾提供完整的法律服務(wù)，滿足市場(chǎng)的需求，充分實(shí)現(xiàn)了公證‘預(yù)防糾紛，減少訴訟’的職能作用。尤其是該項(xiàng)服務(wù)能有效降低房地產(chǎn)交易的糾紛，提高交易效率，充分實(shí)現(xiàn)買賣雙方的意思自治，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易的安全、自由和效率。”陳小萍向記者表示，“自我處開(kāi)展代辦物權(quán)登記領(lǐng)證服務(wù)以來(lái)，深受群眾的歡迎，2010年7月至今，共代辦房地產(chǎn)登記1600余宗，群眾在公證處就可以領(lǐng)到房地產(chǎn)證，免去了來(lái)回奔波的困苦。同時(shí)，通過(guò)認(rèn)真審查交易者、房地產(chǎn)證、委托公證書(shū)的真實(shí)性，堅(jiān)持‘一手交錢，一手交證’的交易方式，采取安全墊資贖契、按揭付款等措施，為不動(dòng)產(chǎn)交易提供了安全可靠的平臺(tái)，有效地保障了買賣雙方的合法權(quán)益，得到了廣大群眾的一致好評(píng)。”

　　在海珠公證處體驗(yàn)了一站式服務(wù)的廣州市民李先生告訴記者，以前他也辦理過(guò)房屋過(guò)戶手續(xù)，由于不熟悉辦理的流程，在自家與房屋管理部門之間不知跑了多少冤枉路，消耗了大量的時(shí)間和精力。他說(shuō)，“但是今年上半年，我買了一套二手房，在和賣家協(xié)商好價(jià)格后，只跑了一趟公證處把公證辦了，其他的手續(xù)都委托了公證處辦理，最后到公證處把房產(chǎn)證一領(lǐng)就完事了，真是又省時(shí)又省事還規(guī)避了許多風(fēng)險(xiǎn)。”

　　采訪中記者了解到，在海珠公證處推行一站式服務(wù)后，有一些房屋中介公司向買賣雙方推介了此項(xiàng)業(yè)務(wù)，效果也非常好。

　　“我們?cè)诹私饬撕Ｖ楣C處有這項(xiàng)業(yè)務(wù)后，也在經(jīng)營(yíng)中向客戶進(jìn)行了推介，也嘗試了幾單，應(yīng)該說(shuō)總體效果不錯(cuò)，買賣雙方都很滿意。海珠公證處的做法有效規(guī)避了買賣當(dāng)中的許多風(fēng)險(xiǎn)，而我們的客戶對(duì)公證處有足夠的信任，我們向他們推廣，他們對(duì)我們的信任也有了提升。”德誠(chéng)行地產(chǎn)公司法律部助理經(jīng)理曾慶桂

　　廣州市新安地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理麥英和則表示：“效果不錯(cuò)！合作以后我們發(fā)現(xiàn)，這種做法是一個(gè)多贏的局面：買賣雙方除了公證費(fèi)沒(méi)有多出一分錢還規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)；公證處的服務(wù)又為我們省下了許多精力，因?yàn)橹岸址抠I賣過(guò)程中許多手續(xù)需要我們代辦，現(xiàn)在由公證處辦理客戶更放心。”

　　“只要海珠公證處沒(méi)有額外收取費(fèi)用，那么，這一做法無(wú)疑是一個(gè)有益的探索——它是二手房買賣中遏制中介亂象、規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。”華南理工大學(xué)法學(xué)院副教授葉才勇的話也代表了一部分學(xué)者的觀點(diǎn)，“首先要說(shuō)明的是，我國(guó)目前房地產(chǎn)中介代理制度的設(shè)計(jì)存在一定的問(wèn)題：房地產(chǎn)中介是雙邊代理（即為賣家服務(wù)又為買家服務(wù)），而買賣雙方是尖銳的利益對(duì)立關(guān)系，而出于自身的傭金利益，中介機(jī)構(gòu)是絕不會(huì)向買賣雙方告知風(fēng)險(xiǎn)所在，而是會(huì)落力掩蓋風(fēng)險(xiǎn)，促成交易的成功。國(guó)際慣例均將合同代書(shū)、證明、過(guò)戶（物權(quán)登記或涂銷）、繳稅視為法律服務(wù)內(nèi)容，有償提供法律服務(wù)需要特別許可，房地產(chǎn)中介是不允許從事的。而在我國(guó)，目前房地產(chǎn)中介在實(shí)操中均有代客戶辦理上述法律服務(wù)的現(xiàn)象，法律也沒(méi)有明令禁止，而這也是諸多問(wèn)題發(fā)生的一個(gè)根本性問(wèn)題。因此，我國(guó)中介機(jī)構(gòu)目前提供的這些法律服務(wù)應(yīng)視為一種暫時(shí)性的歷史現(xiàn)象，這種弊端在今后必然通過(guò)立法予以規(guī)范。”

　　葉才勇指出，海珠公證處實(shí)行的一站式服務(wù)符合國(guó)際慣例，是公證行業(yè)最古老的業(yè)務(wù)之一，是交易安全的必然要求。但對(duì)中國(guó)國(guó)內(nèi)而言，則是一個(gè)全新的模式。因此，這種做法將為國(guó)家在中介制度的設(shè)計(jì)和公證業(yè)務(wù)的界定等方面的立法發(fā)揮積極的借鑒作用。